솔직히 저는 대통령 기자회견을 실시간으로 챙겨보는 편이 아닙니다. 그날도 서재에서 월넛 원목 상판에 오일을 덧바르던 중이었는데, 스마트폰에서 흘러나오는 "코스피 8,000은 비정상의 정상화"라는 말에 손이 멈췄습니다. 취임 당시 2,700선이던 지수가 1년 만에 세 배 가까이 올랐다는 숫자보다, 그 말 한마디가 왜인지 더 오래 귀에 남았습니다.
코스피 8000과 비정상의 정상화, 숫자 뒤에 무엇이 있나
장중 7,400선까지 밀리던 날, 시장은 시끌시끌했지만 저는 오히려 차분하게 노트북을 펼쳤습니다. 단기 주가 등락에 흔들리기보다 경상수지(Current Account Balance)를 먼저 확인하는 습관이 생긴 지 꽤 됐거든요. 여기서 경상수지란 한 나라가 상품·서비스·투자소득 등을 해외와 거래한 결과 남긴 순수익을 의미합니다. 쉽게 말해 나라 전체가 돈을 얼마나 벌고 있는지 보여주는 기초 체력 지표입니다. 최근 우리나라의 경상수지는 사상 최대 수준의 흑자를 기록하고 있어, 코스피의 기초 체력 자체는 흔들리지 않는다고 판단했습니다(출처: 한국은행).
그렇다면 그날의 급락은 왜 일어났을까요? 반도체주를 중심으로 주가가 단기간에 급등하면서 해외 펀드 내 한국 비중이 과도하게 높아졌고, 이를 조정하는 과정에서 매도와 달러 환전이 동시에 발생했다는 분석이 설득력 있게 들렸습니다. 이를 리밸런싱(Rebalancing)이라고 부릅니다. 리밸런싱이란 포트폴리오 내 자산 비중이 목표치를 벗어났을 때 이를 다시 맞추기 위해 일부를 팔고 사는 행위로, 외국인 투자자들이 한국 비중을 조정하는 과정에서 원/달러 환율이 일시적으로 올라간 것입니다. 제가 직접 엑셀 시트에 외국인 순매도 흐름과 환율 변동을 수치화해봤을 때도 이 설명이 대체로 맞아떨어졌습니다.
다만 이 흐름을 단순히 긍정적으로만 받아들이기엔 찜찜한 구석이 있습니다. 현재 코스피를 끌어올리는 힘의 상당 부분이 반도체라는 특정 산업의 독주에 집중되어 있기 때문입니다. 제가 가구 작업을 하면서 배운 게 있다면, 한 곳만 두껍게 오일을 먹인 나무는 결국 그 부분부터 갈라진다는 사실입니다. 소비자물가 상승률(CPI)이 3.1%로 2년여 만에 최고치를 기록했다는 점도 놓치기 어렵습니다. CPI란 일반 가계가 소비하는 상품과 서비스의 가격 변동을 종합적으로 나타내는 지표로, 수치가 높을수록 장바구니 물가가 올라 실질 구매력이 줄어드는 신호입니다(출처: 통계청).
코스피 8,000이라는 숫자가 알려주는 핵심 팩트를 정리하면 다음과 같습니다.
- 취임 직전 2,700선 → 1년 만에 8,000선 돌파, 약 196% 상승
- 경상수지 사상 최대 흑자 수준 지속으로 펀더멘털 견고
- 반도체 중심의 업종 쏠림 현상 심화
- 소비자물가 상승률 3.1%, 2년여 만에 최고치
- 원/달러 환율 상승은 외국인 리밸런싱 영향으로 분석
7월 보유세 강화, 누구의 짐이 되는가
기자회견 후반부에서 손이 가장 무거워진 순간은 7월 부동산 대책 예고였습니다. 보유세(Property Holding Tax) 강화 카드가 꺼내지는 걸 보면서 저도 잠시 오일 붓질을 멈췄습니다. 보유세란 토지나 주택을 보유하는 것 자체에 매기는 세금으로, 종합부동산세와 재산세가 대표적입니다. 선진국 대비 낮은 보유세 부담이 다주택 보유를 용이하게 만들어왔다는 진단 자체는 틀리지 않습니다.
그런데 저는 여기서 솔직히 한 가지 의문이 생겼습니다. 보유세를 강화하면 정말 집값이 안정될까요?
제 경험상 이건 좀 다릅니다. 세금 부담이 늘어난 다주택자들이 가장 먼저 하는 선택은 주택 매도가 아니라 임대료 인상입니다. 세금 인상분을 세입자에게 전가하는 구조는 과거 보유세 강화 국면에서도 반복적으로 나타난 패턴입니다. 결국 가장 취약한 무주택 청년층과 중산층의 월세 부담이 늘어나는 아이러니가 발생할 가능성이 있습니다.
전세 제도에 대해 "한국에만 존재하는 사금융"이라고 단정하는 시각도 있는데, 저는 그 진단이 완전히 틀리지는 않더라도 지나치게 단순하다고 봅니다. 전세는 임차인 입장에서 목돈을 굴리면서 주거를 해결하는 유일한 수단이기도 했습니다. 이를 세제 압박으로 인위적으로 줄이면 전세 물량이 감소하고 월세 시장으로 전환이 가속화되는데, 그 과정에서 전월세 전환율(월세 전환 시 적용되는 이율)이 높게 유지되는 한 무주택자의 주거비 부담은 더 커질 수밖에 없습니다.
재건축·재개발을 통해 공급 속도를 높이겠다는 방향은 맞습니다. 실제로 2022년부터 2024년까지 주택 공급이 급감했고, 그 여파가 지금의 전셋값 상승으로 이어지고 있다는 점도 사실입니다. 하지만 재건축·재개발 공급 확대와 보유세 강화를 동시에 추진하는 건 가속 페달과 브레이크를 함께 밟는 것과 비슷한 신호 혼선을 시장에 줄 수 있습니다. 정책의 방향이 일관될 때 시장 참여자들이 확신을 갖고 움직입니다. 제가 가구 작업에서 배운 것처럼, 결이 맞지 않는 방향으로 힘을 주면 나무는 갈라집니다.
초과 세수 활용 방향에 대해서도 짚고 싶습니다. 반도체 호황으로 발생한 초과 세수를 미래 성장동력에 투자하겠다는 구상은 방향성 자체는 맞지만, 지금 당장 3.1%의 물가 상승과 고유가 충격에 시달리는 서민 경제에 대한 핀셋 지원이 선행되지 않으면 성장의 과실이 일부 계층에만 돌아가는 구조가 굳어질 가능성이 있습니다.
기자회견이 끝난 뒤, 저는 서재로 돌아와 월넛 상판 위에 마지막 오일을 덧발랐습니다. 코스피 8,000이라는 숫자가 서민들의 장바구니와 대출 이자 부담을 더 짓누르는 독성 성장이 되지 않으려면, 지표의 화려함보다 구석방의 온도를 먼저 챙기는 정책이 필요합니다. 독자분들도 7월 부동산 대책 발표 전후로 보유세 개편 내용과 전월세 전환율 변화를 함께 확인해보시길 권합니다. 숫자 하나가 바뀌면 내 자산 포트폴리오의 실질 수익률이 어떻게 달라지는지, 지금이 직접 계산해볼 적기입니다.
이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 금융·투자·세무 조언이 아닙니다. 투자 및 자산 관련 결정은 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.