세금을 올리면 집값이 잡힌다는 말, 정말 맞을까요? 어제 오후 가죽 패드에 천연 오일을 문지르다가 스마트폰으로 7월 부동산 종합 대책 기사를 보는 순간, 손이 뚝 멈췄습니다. 서울 아파트 중위가격이 12억 3,833만 원을 돌파했고, 정부는 보유세를 포함한 전방위 세제 개편으로 이 흐름을 끊겠다고 선언했습니다. 취지는 이해하지만, 제 경험상 이건 좀 다르게 풀릴 가능성이 있어 보입니다.
공정시장가액비율과 공시가격 현실화, 세금이 오르는 두 가지 경로
정부가 보유세를 올리는 방법은 크게 두 가지입니다. 하나는 공정시장가액비율(공정비율)을 조정하는 것이고, 다른 하나는 공시가격 현실화율을 끌어올리는 것입니다.
먼저 공정시장가액비율이란, 보유세 부과의 기준이 되는 과세표준을 산정할 때 공시가격에 곱하는 비율을 말합니다. 쉽게 말해 "공시가격의 몇 퍼센트를 세금 계산의 밑천으로 삼겠느냐"를 결정하는 수치입니다. 윤석열 정부 시절 60%까지 내렸던 이 비율을 현 정부가 다시 끌어올리겠다는 것이 첫 번째 카드입니다. 법 개정 없이 시행령만으로 60~100% 범위 안에서 조정할 수 있어, 국회를 거치지 않고도 단기간에 세 부담을 높일 수 있는 구조입니다.
두 번째는 공시가격 현실화율 조정입니다. 공시가격 현실화율이란 세금 부과에 활용되는 공시가격이 실제 시세를 얼마나 반영하는지를 나타내는 비율입니다. 현재 아파트 기준으로 약 69% 수준인데, 정부는 이를 시세의 90%까지 높이는 방안을 검토 중입니다. 10억 원짜리 아파트의 공시가격이 6억 9,000만 원에서 9억 원으로 올라간다는 의미입니다. 과세표준 자체가 커지니 세율을 건드리지 않아도 납부 세액은 자동으로 늘어납니다.
올해 5월 서울 아파트 중위가격은 12억 3,833만 원으로, 1년 전 대비 약 2억 3,000만 원 상승했습니다(출처: KB부동산). 반면 같은 기간 전국 아파트 중위가격 상승폭은 990만 원에 그쳤습니다. 서울과 지방의 온도차가 이렇게 극명하게 갈리는 상황에서, 전국에 동일하게 적용되는 세율 인상이 균형 있는 처방인지는 솔직히 의문이 듭니다.
여기에 장기보유특별공제 혜택 축소까지 묶입니다. 장기보유특별공제란 집을 오래 보유하거나 직접 거주한 기간에 비례해 양도소득세(집을 팔 때 발생하는 시세차익에 부과되는 세금)를 최대 80%까지 감면해 주는 제도입니다. 정부는 이 중 실제 거주하지 않은 '보유 기간'에 해당하는 공제 혜택을 대폭 줄이는 방향을 검토 중입니다. 이번 개편에서 손댈 것으로 예상되는 세금 항목을 정리하면 다음과 같습니다.
- 재산세·종합부동산세(종부세): 공정시장가액비율 및 공시가격 현실화율 조정을 통해 보유세 부담 확대
- 양도소득세: 장기보유특별공제 중 비거주 보유 기간 공제율 축소
- 취득세: 일부 조정 가능성 검토 중
제가 직접 엑셀 시뮬레이션을 돌려봤는데, 공정비율이 60%에서 80%로만 올라가도 종부세 과세표준이 약 33% 늘어나는 계산이 나왔습니다. 여기에 공시가격 현실화율까지 동시에 오른다면, 중간 가격대 아파트를 보유한 분들도 체감 세 부담이 상당히 커질 수 있습니다.
실거주 우대 정책의 의도와, 제가 우려하는 현실
정부의 메시지는 명확합니다. 집을 실제로 거주 목적으로 보유한 사람은 보호하고, 투자 목적으로 쌓아둔 사람은 세금으로 압박해 매물을 내놓게 만들겠다는 것입니다. 이재명 대통령은 취임 1주년 기자회견에서 "우리나라 보유세는 대체로 낮다"며 "서구 선진국처럼 보유 부담을 주는 게 맞겠다"고 직접 말했습니다. 청와대가 '최후의 수단'이라고 불러온 보유세 카드를 마침내 꺼낸 셈입니다.
일반적으로 보유세를 강화하면 다주택자들이 매물을 내놓아 공급이 늘고 가격이 안정된다고 알려져 있습니다. 그런데 제 경험상, 그리고 지난 몇 년의 정책 흐름을 되돌아보면, 이 시나리오는 핵심 지역에서는 잘 작동하지 않았습니다.
서울 강남권이나 용산처럼 '똘똘한 한 채'에 대한 수요가 집중된 지역에서는, 보유세 부담이 늘어도 집을 파는 대신 버티는 선택을 하는 경우가 많습니다. 가격 상승에 대한 기대가 세금 증가분을 충분히 상쇄한다고 판단하기 때문입니다. 솔직히 이건 예상 밖의 일이 아니라, 이미 문재인 정부 시절에도 확인된 패턴입니다.
더 심각하게 봐야 할 지점은 세 부담의 전가 문제입니다. 보유세가 오른 집주인이 집을 팔지 않고 버티기로 결정했다면, 늘어난 세금을 어떻게 충당할까요? 전세 보증금을 올리거나 월세로 전환하는 방식으로 세입자에게 넘길 가능성이 대단히 높습니다. 결국 가장 먼저 타격을 받는 건 집 한 채 없는 무주택 서민이 될 수 있다는 뜻입니다.
또한 직장이나 육아 문제로 어쩔 수 없이 해당 주택에 살지 못하면서도 법적으로는 1주택자인 가구들도 있습니다. 이들이 장기보유특별공제 혜택 축소로 인해 징벌적 양도세 부담을 고스란히 떠안게 될 경우, 이건 투기 수요를 잡는 게 아니라 평범한 가계를 옭아매는 결과가 될 수 있습니다. 2022년부터 2024년까지 민간 주택 공급이 급감했다는 것이 현 정부도 인정한 진단이라면, 세금 압박만큼이나 재개발·재건축 규제 완화를 통한 공급 확대가 병행되어야 한다는 목소리도 귀담아들을 필요가 있습니다(출처: 국토교통부).
주택 시장에서 세제 개편의 효과를 분석할 때 수요와 공급이라는 기본 변수를 동시에 봐야 한다는 것은 경제학의 가장 기초적인 명제입니다. 세금이라는 도구만으로 시장을 통제하려는 접근이 갖는 한계를 정부도 충분히 인식하고 있기를 바랍니다.
7월 종합 대책이 발표되면 그 내용에 따라 시장의 반응은 크게 갈릴 것입니다. 제가 가죽 가방 모서리를 다듬으면서 늘 생각하는 것처럼, 겉으로만 그럴듯하게 마감한 가구는 세월이 지나면 금방 들뜨고 맙니다. 이번 세제 개편도 실거주 우대라는 방향성은 옳지만, 정책의 내실을 얼마나 탄탄하게 채우느냐가 관건입니다. 무주택 서민과 세입자에게 차가운 서리가 되지 않기를 진심으로 바랍니다. 이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 세무·부동산 투자 조언이 아닙니다.